主题：业内：调控并不是让房价大降

   对于一线城市的潮，一些业内人士并不看好，称这是将部分开发商的行为放大，被误传为大规模的下降趋势。

   有人说会降，但也有人说不会降，对于下一步降还是不降，业内其实也挺纠结。记者通过采访本地开发商和业内，对于未来房价是否会下降，各有各的观点，有 说会降的，当然也有看好楼市的。但记者发现，许多分析并没有绝对的降或不降的预期，更多的是对未来市场走势的观察和自我思考，本报整理来自他们的诸多想 法，只是力求从中寻找对于未来市场走势的判断。

   主持人：

   楼市记者毛建伟

   嘉宾：

   昆明理工大学建筑工程学院房地产经营管理教研室主任邓晓盈

   云南省温州商会副会长、商业地产分会会长杨斌

   昆明高屋地产顾问机构董事长胡先钧

   云南御行中天房地产开发有限公司策划经理边将。

   主持人：我们看到，其实一线城市出现的房子大多是地段或区位不好的房产，有观点就认为，其实从房价看调控效果是不客观的。

   杨斌：我们看到了一线城市的潮，但从实际情况看，的幅度还是有限。从目前一线城市的情况可以看到，开发商大幅引起的是政府、银行甚至是业 主的担忧，这也是部分地方政府在后立刻出台限降令的目的。楼市调控的最终目的不是要让房价大降，所以说就与否，来评判楼市调控是否起效是不客观 的。

   边将：一线城市品牌开发商有下降的苗头，将部分开发商的行为放大，被误传为大规模的下降趋势，但我们应该看到，一线城市的行为，其实只是个别开发 商在。北上广深等一线城市中，尤其是上海，房价原本就高，即使没有政策调控的影响，普通人能买得起的房子还是少数，由于限购等原因存在，其客群受到很 大程度的限制,对房地产企业的压力也比较大，比如有一些城市要求开发商的房子封顶以后才能拿预售证等，这样对开发商资金要求比较高，这样为了现金流等方面 考虑，一些开发商会做出让利的举动。

   在我看来,让利销售后，会对企业利润有一定影响，但影响到底多大，具体开发商反应不同，也会加大市场对房价下降的预期，至于会不会波及其他城市，并不确定，每个城市具体情况不同。

   主持人：从目前昆明的情况看，还没有房企出现的行为，相反已有企业表示不会，这是不是昆明开发商才有的自信，还是一线城市的风波尚未波及昆明？

   杨斌：从短期看，由于个别开发商自身资金实力或是营销考虑，在局部还是会出现的行为。短期的下降行为对于市场预期的影响大于其的实际效果，会大大增强市场的观望情绪。这种市场预期对昆明短期的房价必然会有影响。

   边将：现在就昆明来看，由于渠道缺乏，者资金充裕，这是这几年都不会改变的现状。而此轮从2009年开始调整，房价会不会降，目前很难预测，就昆 明而言，下降的可能性不是很大，只是小幅波动，或者平稳的走势，大涨或者大跌的可能性不大。下降的可能性因城市而不同，比如上海、北京等城市，房价本来就 已经2万/平方米左右，如果让利或者下降1千元/ 平方米，10%还不到，对整体房价没有太多的影响，对整个市场也不会有太大的影响，我认为的影响，主要是会加重观望情绪。

   胡先钧：目前省外的确出现了房企打折销售的情况，但在我看来，这样的现象并不会蔓延到昆明，因为昆明的房价基础比省外一线城市要低，资金链叫急的开发商可能会出现低价开盘，或是明升暗降迎合市场的举措，但实质性的行为并不会出现。

   主持人：许多人都说,目前昆明的房价是短时下降，你觉得昆明房价未来长期走势会如何？是否会继续上行？

   杨斌：首先昆明的房价不像一线城市一样经历了长期上涨，定价水平普遍很高，而昆明房产的定价起点并不高，加上土地和建安成本的考虑，我认为,未来昆明的房 价不会出现很大幅度的下降。从长期看昆明的房价并不会下降。而从城市发展看，昆明的气候好，加之桥头堡建设中区域城市的，房价下行的可能性很 小，如果考虑到政策调控的因素，我认为未来昆明的房价将呈现稳中有升的趋势。

   边将：我们应该看到，一线城市主要是品牌上市公司在调价，调价的原因，一方面是资金压力，另一方面是年度销售目标的完成，将销售收入很好的呈现在报表上， 这和上市房企资金来源、财务制度等有很大的关系。而昆明城市发展将让房价无法淡定，在我看来，房价将继续稳定走高。

   胡先钧：昆明的房价被抑制主要是由于限购令的影响，限购令直接遏制了购房需求，所以最近以来昆明房价呈现持续波动的情况。有人认为昆明市场的发展较 大，城市发展会是房价走高的背后推手，但在我看来,限购令的松绑与否才是关键，如果限购令取消，房价才会有所反弹。

   主持人：楼市调控还需进一步政策跟进吗？

   杨斌：其实国家也一直担心限购令等具有一定效果的调控措施取消后,会引起报复性反弹，所以目前对于个人住房信息完善后逐步取消限购的说法也表达出了国家继 续深化调整的想法，而今后对于多套房的差别性贷款、房产税等措施也有可能出台，这些措施就是要让调控有进一步的政策跟进，稳住整个市场。

   邓晓盈：其实我们可以发现，楼市最明显的分水岭会在明年上半年出现。楼市调控关键是要看商品房供给量和保障性住房的供给量能不能达到平衡，如果保障性住房仍然较少的话，商品房依然是购房者的首选，调控必须要对两个市场进行平衡，这样才能够稳住市场。

   胡先钧：目前来自的信号显示，楼市调控的决心仍将继续，而也在考虑除了限购令之外，加强保障房建设和普通商品房建设的力度，通过满足中低层次人群的居住需求加强对楼市的宏观调控。

   杨斌：我觉得楼市调控必须要解决三个问题，首先是国家经济对于房地产行业的依赖，其次是地方政府对于土地的依赖，最后还需要解决的是市民渠道的问题。只有这些问题得以解决才能从根本上满足房地产市场稳定发展的需求。

   邓晓盈：由于改善型住房需求存在，商品房依然要有一定量。房价的确定，不仅要看土地成本，也要看通货膨胀控制情况，同时还要看到成本会有所控制，还有开发商收益会不会有所下调，如果这几方面没法解决的话，房价下降难，楼市调控要起效果也难。