主题：“五一”楼市难现井喷，价格可能只是微调

不过，市场分析人士预计，“五一”楼市供需难现往年井喷现象。整个5月，东莞住宅推货量同比增幅不会太大，约为40万平方米，成交量预计也不会突破去年同期水平。

同时，受市场前期已经进行过一波大的价格震动等因素影响，“五一”期间，市场虽然整体上仍会延续调价态势，但是将以个盘微调为主，5月整体降幅趋稳。

自2008年市场震荡后，东莞的开发商大多习惯了把握时机入市，纷纷采取了“少量多批”的推盘节奏。

本周，几个楼盘将抢先开盘推货。如中信地产的两个楼盘都在本周六开盘。其中，中信森林湖继8栋低价开盘后，本周六7栋大平层350-400平方米开盘，共推售50套。中信御园也将同步推出670-870平方米独栋别墅20套。丰泰旗山绿洲也将于本周六开盘，推出3栋1单元85平方米两房和95平方米三房各32套，共64套。星城国际二期也把开盘的时间定在了本周六，推出79平方米两房和97平方米三房。

“五一”期间，楼盘活动也将热闹非凡。一批新品将扎堆入市，如皇家公馆高赠新品隆重发售，金地博登湖启动“5月送豪宅”，推出100-135平方米高层，江南第一城五一盛大开盘，推出70-110平方米洋房，富恒浅水湾5月加推101-150平方米洋房等。

万江某开发商告诉记者，“五一”前后万江有不少新品加推，一些产品免不了会形成直接竞争。在这种态势之下，在“五一”节点来前尽可能提前入市，争取在竞争中抢得先机。

有分析人士预计，“五一”前后，市场货量总体充足，不仅刚需户型比较多，近期中大户型供应也会明显增长，产品呈现多样化，可以满足消费者的不同选择。

促销 近身搏杀

截至上周，东莞房价已出现了连续三周环比下滑的走势。但意图借“五一”节日契机冲刺销量，各大发展商在营销上仍表现得不遗余力。

以产品配套博取市场关注的营销策略仍在沿用。由于5月是招生高峰期，部分开发商在4月中旬便开始主打牌，如广场推出136-165平方米洋房，购房可送莞城，精英世家则推出最后30套房等。

更多开发商采用的是价格促销。中原地产市场研究部将目前开发商的价格调整策略集中归结为两个方面：一是调整首付门槛，一些开发商在首付上做文章，针对刚需置业者推出了免首付、垫首付，这一趋势不断扩大，如卓越·蔚蓝城邦、虎门国际公馆等；二是直接打特价，有些开发商直接拿出一些楼栋单元来做特价促销，如丰泰橡树溪谷推出96折。

事实上，随着入市新盘的增多，加上开发商希望在旺季尽可能多出货的心态，近期已有不少楼盘项目开打“价格”牌。例如，深业欧景城“最后单位加推”，售价仅在6000元/平方米左右，香树丽舍购买指定单位可送车位或装修，中天城市之门首付6万元起，霞晖花园热推特价房。

一些待入市的新品在定价方面也出现了回落，记者了解到，葡萄庄园新推洋房入市价格约为6800元/平方米，较此前推售的洋房价格出现一定幅度的回落，恒大·帝景预期售价约为6800元/平方米，还带1500元精装修。

瑞峰置业研究部经理李毅认为，随着“五一”的，新一轮推盘潮到来，新增货量增加，再加上此前的高库存，可售货量显著增长，后市走货压力重，区域个盘竞争惨烈，开发商要想真正打破购房者观望情绪实现成交，价格调整依然是最直接的手段。

预计新增供应40万平方米

尽管节前营销氛围浓厚，但无论是开发商还是地产分析人士均认为，今年“五一”的节日行情难现往年的井喷之势，五月份的供应和成交同比也不会有明显突破。

去年“五一”，东莞市场迎来了当年的第一个市场供需高峰。全月，市场成交量达到了54万平方米，开发商推出新货36万平方米。李毅认为，由于市场原因及开发商推货节点安排，今年5月住宅新增预计比去年同期略有增加，但幅度不会太大，估计在40万平方米左右。

合富辉煌市场研究部副总监李兴旺则表现得更为悲观。他认为，今年这两个数据应该都不会突破去年水平。原因是，去年“五一”前，市场正面临着一个限购预期。为缓解压力，开发商纷纷选择在政策调整前提前推货，所以去年三月份就出现了推货高峰，最高时达到了70万。而今年，从政策上预期比较模糊，市场双方都处于相对观望状态，因此不会有一个很明显的突破，整体上供需都将维持平稳水平。

李兴旺还说，从更长远看，开发商对政策的预期偏于悲观，在“小步快跑”的发展思路下，一般不会对推货进度做大的调整。对此，丰泰地产营销部负责人李文表示，“五一”作为节日，确实是一个较好的销售节点，但也只是一个常规性的节点，不会有针对性的推货计划，在营销方面也主要以暖场造势的活动为主。

金地集团东莞公司副总经理陈君斌也说，相比第一季度，五月份应该不会更好也不会更坏。3月份，是一个小阳春，去年积压的购买力释放了，使得成交有所起色。5月份，不会大爆发。大户型洋房、别墅等楼盘想要快速走出困境，应该是比较难。

调价延续，但整体幅度不大

截至目前，东莞市场存量约为480万平方米。新增货量增加，再加上此前的库存，可售货量将显著增长，后市走货压力重重，区域个盘竞争更加激烈。李兴旺认为，大多开发商仍会坚持调价冲量的市场战略，以保证竞争态势下提高自身的市场占有率。

他说，目前开发商的战略调整主要表现在两个方面，一是价格调整，逐步向理性回归；二是产品调整，以刚需户型为主；

不过他指出，在价格调整方面，迫于资金回笼和后市走货等压力，今年3、4月份，市场已经进行了一波大的震动。有消息称，超过40个楼盘出现了明降或暗降行为，约占全市在售项目的22%，调价幅度则从4%至26%不等。因此，大的价格调整已基本完成。

他说，“五一”期间，虽然市场整体仍延续调价态势，但预计会以个盘微调为主。不过，这一时期，市场新增货源和各开发商主推项目将以偏产品为主，其将从整体上拉高市场价格，并最终对为冲量而执行的调价优惠形成对冲。因此，市场均价降幅不会很大，而全年价格下调幅度预计会在10%以下，房价整体上会保持稳定。

李毅也认为，今年楼市整体上是脉冲波动型的走势，时而沉寂，时而爆发。但是，楼市跌的幅度全年下来不会很大，应该是在负10%到正5%之间波动，基本上维持去年的整体楼价。