主题：两月八楼盘售楼处被砸反思：契约精神之外的监管盲区

“维权”成救命稻草

北京中原地产市场总监张大伟称，根据中原市场研究部门的初步统计，就在短短不到两个月时间内，已有8处楼盘的售楼处发生“维权”业主和开发企业的严重纠纷和冲突，这8处楼盘包括北京大兴顺驰领海、上海万科清林径、南京天正滨江花园、安徽芜湖镜湖世纪城、宁波合生国际城、上海浦东中海御景熙岸、上海龙湖郦城、北京京贸国际城等。这些引发冲突的项目都有一个共同的特点，就是其在售房源的房价相比此前售出的已大幅度缩水，降价幅度最高的已接近一半。

11月18日，不久前刚在北京顺驰领海项目定下一套四居室的姚峰（化名）来到售楼处要求退还两万元定金。用他的话来说，不久前自己的家人“一冲动交了定金”，看着现在房价的趋势，如果不赶紧退掉，没准很快还要跌。

事实上，姚峰仍然是“幸运”的。就在他退房前的一周，11月12日，这个楼盘的部分业主聚集到领海售楼处进行“维权”。由于当时未能与相关代表达成一致意见，部分业主情绪失控，对售楼处模型沙盘进行了打砸。

这处已卖了一年多的五环外楼盘，曾在2010年3月到5月间卖出了高达21000元每平方米的均价，然而目前其在售户型的价格已经回落到了14000元每平方米左右。7000元左右的落差让很多高点购房的业主难以接受，这也成为很多业主现场维权的主要动因。

顺驰领海项目所遭遇的纠纷并非个案。短时间内房价如此暴跌，让投入重金的业主们无法释怀，“维权”成为业主们应对房价大跌的唯一一根救命稻草。

“开发商没有过错”

在房价下跌的大背景下，要求退房或者维权已成为一种无法回避的社会现象。但在一纸购房合同面前，这种对于价格的质疑却很难获得法律的支持。

北京盛峰律师事务所房地产法律事务部首席律师李松在谈到这个问题时称，如果仅仅是因为市场因素导致价格的变化，那么开发商在其中没有过错，在这种情况下，业主以市场变化为退房或维权理由的话，法律上很难获得支持，这样的维权在法律上很难站得住脚。

另一位房产纠纷专家、北京市盈科律师事务所律师张仁藏同样认为，因为房价下跌要求退房或者退还差价是没有道理的，“合同具有相对性，对于在平等协商基础上签订的合同，既然签字了，就要受合同约束，如果以当时合同签订价格过高提出解除合同要求，这是不能获得支持的。”

平等合约背后的不平等

但在“维权”业主眼中，那份看似平等的购房合约背后本身，就隐藏着诸多不平等的“潜规则”。

“和开发商相比，我们永远是弱者。”姚峰说，面对开发商动辄采用的捂盘惜售、分批放盘的手段，以及售楼人员或明示、或暗示告诉购房人房子是不会贬值的说法，有多少人能始终保持所谓的“理性”？

“首先就是定价问题。”张大伟称，当下在降价项目出现纠纷首先就是开发商定价随意。很多项目预售周期过长，以北京通州为例，很多项目从开盘的每平方米不到5000元，在短短几年内就涨到2万元。在成本变动不大的情况下，对如此大幅度的提价早就应该纳入监管视野。

还有就是开发商销售过程中存在的部分违规行为或者承诺。

不少业内人士认为，现行的预售制度仍然给捂盘惜售、分段放盘提供了存在的空间。不仅如此，在销售宣传过程中避重就轻，误导消费者的现象十分普遍，由于大量的口头承诺根本不会写入合同，购房者往往会吃哑巴亏，这些问题在楼市走高的情况下容易被掩盖，一旦市场遇冷就会马上暴露出来，成为矛盾冲突的焦点。