主题：再出“国五条” 房价调控锁定新建商品住房

■ 国务院常务会议出台“国五条” 释放坚持调控政策不动摇、力度不放 松的强烈信号

■ 会议要求扩大个人住房房产税改革试点范围 预计房产税试点城 市将新增5至8个

● 各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

● 严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。

● 配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

通览会议提出的五项具体政策措施，“（各地）制定并公布年度新建商品住房价格控制目标”、“其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施”、“扩大个人住房房产税改革试点范围”等表述，是其中亮点，其余多属重申。

有业内人士称，此次国务院将“房价控制目标”锁定在“新建商品住房”，针对的应该是部分城市此前在兑现房价控制目标时用保障房数据“掺水”的现象；而要求省级政府关注辖下城市房价，可能导致限购扩围；至于“扩大个人住房房产税改革试点范围”被重申，这可能意味着试点扩围将在今年提速。

值得注意的是，此前市场盛传的“二套房七成首付、贷款利率1.3倍”的调控新政，并未出现在昨日国务院常务会议会后的新闻稿中，新闻稿仅笼统表示“严格实施差别化住房信贷政策”。

“距离3月份召开的全国‘两会’只剩一周多的时间，本届政府任期也将满，这种承前启后的时刻通常不会出台重大的政策。但因房地产调控是本届政府对民众的承诺，选在这个时候出台调控政策也是不得已而为之。”一位不具名的消息人士表示。

个人住房房产税改革试点范围进一步扩大

此次国务院常务会明确提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。有业内人士表示，这意味着继上海和重庆后，将有更多的城市被纳入房产税试点范围中。

上海财经大学公共管理学院教授胡怡建昨日表示，目前各个城市的房地产情况差异较大，一线城市涨幅很大，二三线则冷热不同，有些平稳，有些出现下调。结合这次扩大个人住房房产税试点范围的情况看，政府依然把个人房产税作为调控的手段，那些房价涨幅较大的城市，可能被纳入试点的范围。

复旦大学住房政策研究主任陈杰提出，扩大个人住房房产税改革试点范围的城市可能有两类，一是近期房价反弹快速的；还有一些土地供应紧张的城市，需要通过征收持有税，改变其此前靠买地带来一次性收入的模式，开辟地方财政收入的新途径。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟预计，会有5-8个城市被纳入个人住房房产税改革试点范围，模式还是根据上海和重庆的试点版本执行，各地的人均免征税面积和税率有所不同。

胡怡建也表示，从推行的版本来看，应该跳不出上海和重庆的现行版本，只是各个地方会根据当地的住房条件、房价，对免征的面积和税率进行微调。

值得注意的是，无论是上海还是重庆，个人房产税的版本都存在一定的问题，以上海版为例，现策是对增量房进行征收，其回避了评估的问题，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

胡怡建还提到，如果把个人房产税作为调控的手段之一，还必须简并房地产交易过程中的各项税收，减掉一部分交易环节的税收，降低普通购房者的买房成本。事实上，在卖家强势的情况下，增加税收，只会令更多的成本转嫁到购房者身上，推高房价。

胡怡建说，房产税改革应放在税制改革和收入分配改革等大框架下进行，要有合理的制度设计，而不应仅仅是增加一个新的税种。

限购“扩围”成为调控房价长期手段

除了房价控制目标，此次国务院常务会议还重申将“坚决抑制投机性购房”、“严格实施差别化住房信贷政策”。

对于已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，“国五条”要求，其在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。而对于其他城市房价上涨过快的，国务院此番还要求省级政府“应要求其及时采取限购等措施”。有业内人士分析，此举意味着省级政府可能会推出一些限购措施。

但21世纪不动产分析师罗寅申担心，不排除部分城市的房价调控目标延续2011年时的宽松设置，导致最终公布的“控制目标”变成“标准”。

还有业内人士指出，2011年基本上各地级市、县级市都出台了房价控制目标，但“国五条”中，被要求公布房价控制目标的，只是“各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市”。

据记者了解，部分地方在制定保障房建设和配置计划时，较少考虑非户籍常住人口的需求，出现保障房闲置与住房困难人群并存的局面。有称，住建部在2012年工作会议上，对此已经提出要求，但上升到国务院常务会议这一层面提出这一要求，释放的信号更为强烈。

从今年开始，全国各地保障房将迎来交付、入住高峰，但衣食住行等基本生活设施配套与保障房“硬件”交付之间仍有“时差”。此次国务院常务会议提出，配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。